Få besked, når der er nyt

Vil du holde dig up-to-date? Tilmeld dig vores infoupdate. Så får du direkte besked, når vi publicerer nyt indhold, der er aktuelt for dig.

Jeg accepterer


Nyt lovforslag betyder, at værdistigninger eller -fald på selskabers ejendomme skal medregnes i ...
27. juli 2022

Lagerbeskatning af selskabers udlejningsejendomme

Lovforslag lægger op til løbende beskatning af værdistigninger eller -fald på selskabers udlejningsejendomme. Her er forslaget om lagerbeskatning i hovedtræk.

Skatteministeriet har sendt et lovforslag i høring, som lægger op til en løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme efter et lagerprincip. Det betyder, at værdistigninger eller -fald på ejendommen skal medregnes i selskabets indkomstopgørelse hvert indkomstår.

Det er en ændring i forhold til de nuværende regler, hvor beskatningen først sker, når en gevinst eller et tab realiseres ved salg af ejendommen.

Reglerne skal gælde for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2023 eller senere. Her gennemgår vi de væsentligste punkter i lovforslaget.

Hvem skal løbende beskattes?

Reglerne skal omfatte både danske og udenlandske selskaber, der er omfattet af selskabsskatteloven. De vil blive beskattet efter den almindelige selskabsbeskatning på 22 %.

Personligt drevne virksomheder, pensionskasser m.v., kooperationsbeskattede andelsselskaber og fonde, der beskattes efter fondsbeskatningsloven, er ikke omfattet. Også foreningsbeskattede enheder er undtaget, hvis lejeindtægten ikke anses for at være opnået gennem erhvervsmæssig virksomhed.

Betingelser for lagerbeskatning

To betingelser skal være opfyldt for, at en ejendom er omfattet af reglerne om løbende lagerbeskatning:

1. Ejendommen skal udlejes i overvejende omfang på noget tidspunkt i den skattepligtiges indkomstår.

2. Handelsværdien af ejendomme, der er under dansk beskatning, og som i overvejende omfang udlejes, skal overstige 100 mio. kr. ved udløbet af den skattepligtiges indkomstår.

En ejendom anses for udlejet i ”overvejende omfang”, hvis mere end 50 % af bygningens samlede etageareal eller mere end 50 % af det samlede grundareal for ejendommen udlejes. Her vil hele ejendommen blive omfattet af lagerbeskatning og ikke kun den udlejede del.

På noget tidspunkt” betyder, at også ejendomme, som har været udlejet i overvejende omfang i en kortere periode i løbet af indkomståret, vil være omfattet.

Domicilejendomme – dvs. ejendomme, som i overvejende grad anvendes af selskabet i egen drift – er undtaget løbende lagerbeskatning. Det gælder både ejendomme, som ejes af selskabet selv og af et koncernforbundet selskab. 

Udlejningsejendomme i interesseforbundne selskaber medregnes 

Når det skal opgøres, om handelsværdien af ejendomme under dansk beskatning overstiger 100 mio. kr., skal der både medregnes ejendomme, som selskabet selv ejer, og ejendomme, som er ejet af selskaber, der er interesseforbundne efter ligningslovens § 2. 

Det betyder, at en koncern skal medregne alle udlejningsejendomme i de selskaber, som koncernen har bestemmende indflydelse over. Bestemmelsen rammer også de tilfælde, hvor nærtstående – fx far og søn – ejer hver sin ejendomskoncern. Her vil begge ejendomskoncerner blive omfattet af lagerbeskatning, hvis de tilsammen har udlejningsejendomme, der overstiger en handelsværdi på 100 mio. kr.

Hvis en ejendom er omfattet af reglerne for lagerbeskatning, bliver den ved med at være det, så længe den skattepligtige ejer ejendommen. Det gælder uanset, om betingelserne på et senere tidspunkt ikke længere er opfyldt.

Overgang fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning

Overgangen fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning skal som hovedregel ske med virkning fra begyndelsen af det indkomstår, hvor betingelserne for lagerbeskatning er opfyldt. Ifølge forslaget vil det ikke udløse beskatning i overgangsåret af den ”optjente avance”, men der skal føres en realisationssaldo, som afspejler den udskudte skatteforpligtelse på ejendommen i form af en urealiseret ejendomsavance og genvundne afskrivninger (gevinst/tab).

Hvis realisationssaldoen er negativ, skal det urealiserede tab modregnes i en efterfølgende gevinst efter lagerprincippet, før en resterende gevinst efter lagerprincippet skal beskattes.

Hvis realisationssaldoen er positiv, skal gevinsten tilsvarende modregnes i et efterfølgende tab efter lagerprincippet, før et resterende tab efter lagerprincippet kan fratrækkes.

Indgangsværdien for ejendommen, når den overgår fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning, skal fastsættes til ejendommens handelsværdi på overgangstidspunktet. Indgangsværdien vil i relation til lagerbeskatningen blive anset for at være anskaffelsessummen.

Tab på lagerbeskattede ejendomme vil ikke være kildeartsbegrænsede

Efter de hidtidige regler er et realiseret tab kildeartsbegrænset. Det betyder, at tabet kun kan modregnes i gevinster på andre ejendomme.

Lovforslaget lægger op til, at årets urealiserede gevinster og tab på de omfattede ejendomme skal regnes med i selskabets skattepligtige indkomst. Tab på lagerbeskattede ejendomme er dermed ikke længere kildeartsbegrænsede. 

Opgørelse af fortjeneste og tab ved lagerbeskatning

Fortjeneste og tab på lagerbeskattede ejendomme skal opgøres som forskellen mellem ejendommens handelsværdi ved indkomstårets udløb og ejendommens handelsværdi ved indkomstårets begyndelse. Der er ikke krav om, at man skal bruge en bestemt værdiansættelsesmetode, men den skal være anerkendt og regnskabsmæssig korrekt, og ansættelsen skal afspejle den aktuelle handelsværdi. Den skattepligtige skal kunne dokumentere grundlaget for værdiansættelsen.

Udgifter, der er afholdt til at forbedre og vedligeholde ejendommen, kan fratrækkes i den skattepligtige indkomst, fordi det forudsættes, at forbedringsarbejder indregnes i den løbende værdiansættelse af ejendommen. Adgangen til skattemæssige afskrivninger på de omhandlede ejendomme vil samtidig blive afskaffet.

Mere information

Høringsfristen for lovforslaget udløber den 18. august 2022. Høringen og lovforslaget findes på Høringsportalen.

Hvis du har brug for rådgivning eller assistance i forbindelse med selskabsbeskatning, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling. Læs mere om os og vores ydelser her.

Flemming Saabye
Leder af skatteafdelingen
T 39 53 50 38
fsa@inforevision.dk

Jannik Petersen
Skatterådgiver
T 39 53 50 47
jpe@inforevision.dk

Tina Nielsen
Skatterådgiver
T 39 53 50 22
tni@inforevision.dk