Momsfritagelsen for erhvervsmæssigt salg af nye bygninger og byggegrunde har været delvist ...
14. februar 2017

Momsfritagelsen for erhvervsmæssigt salg af nye bygninger og byggegrunde har været delvist ophævet siden 1. januar 2011. Selvom lovteksten er relativt klar, har reglerne dog vist sig at være komplekse, og der er store beløb på spil. Søg derfor altid rådgivning, før kontrakten underskrives, lyder anbefalingen fra inforevision.

Fritagelsen for moms betyder, at man skal betale moms ved erhvervsmæssigt salg af byggegrunde og nye bygninger med tilhørende jord. Det samme gælder i et vist omfang ved salg af ombyggede og renoverede ejendomme.

”Gamle” bygninger kan derimod stadig sælges momsfrit, og også udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms, medmindre der er sket frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom.

SKAT kontrollerer

Der er tale om komplekse regler med en rækkevidde og nogle afgrænsninger, som giver udfordringer for mange virksomheder.

SKAT har iværksat et kontrolprojekt med fokus på handel med fast ejendom. Med udsigten til flere ressourcer i SKAT kan det anbefales, at man får afklaret den momsmæssige behandling og de momsmæssige konsekvenser, inden parterne skriver under på kontrakten.

Reglerne kan få fatale konsekvenser

De ændrede regler har fået stor mediebevågenhed, bl.a. fordi de er komplekse, men i lige så høj grad på grund af de beløbsstørrelser, der er forbundet med køb og salg af fast ejendom.

Som entreprenør eller ejendomsselskab er det eksempelvis helt afgørende at inddrage alle relevante forhold i vurderingen af en ejendoms momsmæssige status, fordi en momsbelastning på 20% af en ejendoms samlede pris ellers kan få fatale økonomiske konsekvenser.

Hvis en sælger eksempelvis undlader at opkræve moms af ejendomshandlen, hæfter sælger for den manglende indbetalte salgsmoms.

Udfordring: Hvordan afgrænser man fast ejendom?

Lovteksten om momspligt for salg af nye bygninger og byggegrunde er relativt klar, men i praksis giver den udfordringer. Vi får især mange henvendelser om afgrænsningen mellem en ”ny bygning” versus en ”brugt bygning” og en ”brugt bygning” versus en ”byggegrund”.

For gamle bygninger gælder der en 25% regel. Hvis den gamle bygning bliver ombygget og forbedret for mere end 25% af momsgrundlaget, kan den gamle bygning i momsmæssig henseende skifte status fra gammel og momsfri bygning til ny og momspligtig. Problemet er at afdække, hvilke omkostninger der så skal medtages i denne beregning, og hvor langt tilbage i tiden omkostningerne skal medregnes.

Hvis man øger etagearealet, eksempelvis ved at udnytte tagetagen, vil arealet som udgangspunkt blive anset som en ny bygning, uanset at det sker i en gammel ejendom.

Området for håndtering af fast ejendom kan blive yderligere kompliceret, hvis det ikke er ejendommen, der handles, men det i stedet er ejerselskabet, som skifter ejere. På samme måde kan det også være udfordrende at afklare, hvornår man kan bruge reglerne for momsfri virksomhedsoverdragelse eller f.eks. reglerne for overdragelse af momsreguleringsforpligtelser.

Situationen kan også være, at en kommende køber helst vil rive bygningen ned og bygge en ny på grunden. Her kan det være nødvendigt at finde ud af, om der er tale om salg af en byggegrund, som dermed er momspligtigt.

inforevision anbefaler

Ved handel med fast ejendom anbefaler vi, at både køber og sælger får en individuel og konkret vurdering og rådgivning hver gang.

Rådgivningen vil både omhandle spørgsmålet om hel eller delvis momspligt af selve handlen med ejendommen, og omfatte en guideline over de afledte konsekvenser af ejendommens status og hvilke andre regler, der kan være relevante at inddrage.

I tvivlstilfælde anbefaler vi, at man indhenter et bindende svar fra SKAT – særligt på grund af beløbenes størrelser ved transaktioner i forbindelse med køb og salg af fast ejendom.

Mere information

Har du spørgsmål, eller ønsker du råd og vejledning om skat, moms og afgifter, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling.

Moms- og afgiftskonsulent
Michael Sølund
T 39 53 50 05
MIC@inforevision.dk