I 2018 er der kommet nye regler for delvis udlejning. De betyder, at du kan få et højere ...
24. maj 2019

Højere fradrag ved delvis udlejning af din bolig

I 2018 er der kommet nye regler for delvis udlejning. De betyder, at du kan få et højere bundfradrag ved at leje din bolig ud gennem et bureau som fx Airbnb, end hvis du selv står for udlejningen.

Udlejning gennem et bureau er dog først en betingelse fra 2021. Derfor gælder det højere bundfradrag også i 2018-2020, selvom du selv står for udlejningen.

I 2018-2020 er der valgfrihed mellem de to regelsæt, som vi vil gennemgå i denne artikel. Du kan også læse om en tredje model, den regnskabsmæssige metode, som du kan bruge til at beregne den skattepligtige indkomst ved udlejning af din bolig. Til sidst ser vi helt kort på momsregler ved værelsesudlejning.

Læs også: Højere fradrag ved udlejning af dit sommerhus 

Nuværende regler for bundfradrag ved delvis udlejning

Helårsbolig, som du ejer

Når du udlejer en del af din bolig ud, er bundfradraget efter de nuværende regler 1,33 % af ejendomsværdien; dog altid mindst 24.000 kr. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten inkl. betaling for forbrug, der overstiger bundfradraget.

EksempelKroner
Årlig lejeindtægt 40.000
Modtaget for el, vand og varme 5.000
Indtægter i alt 45.000
Ejendomsværdi, fx 2.500.000:
Bundfradrag (1,33 %) - 33.250
Kapitalindkomst 11.750

Udlejning af leje- eller andelsbolig

Ved delvis udlejning af en leje- eller andelsbolig, som du selv bor i, siger de nuværende regler, at bundfradraget udgør 2/3 af din samlede årlige husleje/boligafgift. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten inkl. betaling for forbrug, der overstiger bundfradraget.

EksempelKroner
Lejeindtægt 45.000
Modtaget for el m.v. 4.000
Indtægter i alt 49.000
Årlig husleje, fx 60.000 kr.:
Bundfradrag (2/3) - 40.000
Skattepligtig indkomst 9.000

Nye regler for bundfradrag ved delvis udlejning

Helårsbolig (ejer-, leje- eller andelsbolig)

Hvis du delvist udlejer en helårsbolig, vil bundfradraget efter de nye regler udgøre 28.000 kr. om året. Kun 60 % af den indkomst, der overstiger bundfradraget, bliver beskattet som kapitalindkomst.

EksempelKroner
Lejeindtægt 45.000
Modtaget for el m.v. 4.000
Indtægter i alt: 49.000
Bundfradrag - 28.000
Overskud 21.000
Skattepligtig indkomst (60 %) 12.600

Fra 2021 er det en betingelse for det høje bundfradrag, at du lejer ud gennem et bureau, som indberetter lejeindtægten. Hvis du udlejer privat, vil bundfradraget være 11.000 kr.

Opsummering af reglerne for bundfradrag ved delvis udlejning

I 2018, 2019 og 2020 kan du vælge mellem to forskellige regelsæt. Størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering og lejeindtægt vil afgøre, hvilke regler det bedst betaler sig at bruge

Nye regler - gælder fra 2018Eksisterende regler
Du får et skattefrit bundfradrag på 28.000 kr. i 2018 (28.600 kr. i 2019). Hvis du ejer din bolig, kan du få et bundfradrag på 1,33 % af din ejendomsværdi, dog minimum 24.000 kr.
Du skal betale skat af 60 % af din indtægt ud over bundfradraget. Indtægt ud over bundfradraget er kapitalindkomst.
Indtægten er kapitalindkomst. Er du andelshaver eller lejer, kan du få et bundfradrag på 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. Indtægt ud over bundfradraget er personlig indkomst.
Det gælder for både ejer-, leje- og andelsboliger, du delvist udlejer. Fra 2021 gælder reglerne kun, hvis du lejer boligen eller værelset ud til samme person i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder.
Fra 2021 skal du leje ud gennem et bureau, som indberetter din lejeindtægt, fx Airbnb, hvis du vil have det høje bundfradrag. Ellers gælder det lavere bundfradrag på cirka 11.000 kr. (2018-niveau).
I perioden 2018-2020 er udlejning gennem bureau ikke en betingelse for at få det høje bundfradrag.

Regnskabsmæssig metode ved delvis udlejning

Udover de to ovenstående bundfradragsmetoder kan du også vælge den regnskabsmæssige metode, når du udlejer din bolig helårsbolig (eje, leje eller andel) og skal beregne skatten.

Med denne metode kan du få nedsat din ejendomsværdiskat forholdsmæssigt i forhold til den udlejede del og udlejningsperioden. Det kan du ikke, hvis du bruger bundfradragsmetoden.

Hvis du vælger den regnskabsmæssige metode, kan du ikke på noget tidspunkt skifte til metoden med bundfradrag for den pågældende ejendom.

Sådan beregner du den skattepligtige indkomst med regnskabsmetoden:

  • Indtægter (bruttoindtægter) fratrukket udgifter (forholdsmæssig del). Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke trækkes fra.

Vær opmærksom på, at ovenstående regler ikke gælder udlejning af helårshuse, du ikke selv bor i.

Særlige momsregler ved værelsesudlejning

Udlejning af værelser eller udlejning af en del af boligen er at betragte som momspligtige udlejningsaktiviteter, bl.a. i lighed med hotelværelser og værelser på vandrehjem m.v.

Du har først pligt til at lade dig momsregistrere og opkræve moms, når omsætningen/huslejen overstiger 50.000 kr. indenfor en løbende 12 måneders periode. Momsregistrering kan dog foretages frivilligt, selvom beløbsgrænsen ikke er nået.   

Yderligere information

Hvis du vil vide mere, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling. 

Flemming Saabye
Leder af skatteafdelingen
T: 39 53 50 38
fsa@inforevision.dk

Jannik Petersen
Skattekonsulent
T: 39 53 50 47
jpe@inforevision.dk

Tina Rosendal Jensen
Skattekonsulent
T: 39 53 50 92
trj@inforevision.dk