Inden årsskiftet vedtog Folketinget en række væsentlige ændringer i momsloven, herunder reglerne for udtagningsmoms (salgsmoms) på fast ejendom. Vi ved endnu ikke, hvornår de nye regler træder i kraft, men de vil få stor betydning og bør allerede nu indarbejdes i de økonomiske beregninger for igangværende og fremtidige byggeprojekter.
Reglerne for udtagningsmoms (salgsmoms) på fast ejendom vedrører fx byggerier, der bliver udlejet momsfrit, selvom de oprindeligt er opført med henblik på momspligtigt salg. Lovændringen skal begrænse muligheden for at spekulere i løbende momsfradrag, når aktiviteten med stor sandsynlighed i sidste ende bliver hel eller delvis momsfri, fx boligudlejning.
I denne artikel fokuserer vi på den indvirkning, ændringerne kan få på området for fast ejendom, men de kommende regler for betaling af udtagningsmoms vil omfatte alle såkaldte investeringsgoder.
For at forstå ændringerne er det vigtigt at kende afsættet, så vi lægger ud med en kort gennemgang af de nuværende regler for moms på byggeri og byggegrunde. Momssystemet bygger på et transaktionsprincip. Det betyder kort fortalt, at man ved momspligtigt salg af fx byggegrunde og nye bygninger kan få momsfradrag på omkostninger til opførelse og andre aktiviteter, der er knyttet til salget.
Omvendt kan man ikke få momsfradrag ved opførelse af fast ejendom, der skal bruges til momsfri boligudlejning, og det samme gælder salg af momsfrie brugte ejendomme.
Når man igangsætter og opfører byggeprojekter, hvor selve salget eller driften af ejendommene ligger et stykke ude i fremtiden, er det nødvendigt at fastlægge et konkret formål og en hensigt med det pågældende byggeri. Det vil være udslagsgivende for beregningen af moms på både købs- og salgssiden.
Imidlertid forløber projekterne ikke altid som planlagt. Der kan fx komme en ny investor på banen, som ser andre muligheder med byggeriet, eller måske lykkes det ikke at sælge alle lejlighederne, så de usolgte lejligheder i stedet må udlejes.
De nuværende regler siger, at der skal ske en momsregulering, hvis man har fratrukket moms i forbindelse med opførelses-, til- og ombygningsomkostninger m.v. på et byggeri, som efterfølgende overgår helt eller delvist til en momsfri anvendelse – fx boligudlejning.
I praksis betyder det, at den moms, man har trukket fra, skal tilbagebetales helt eller delvist over en momsreguleringsperiode på 10 år.
Eksempel:
Der er opført et byggeri med 40 nogenlunde identiske lejligheder med henblik på salg. Samlet er der undervejs fratrukket en købsmoms på 20 mio. kroner. Det lykkes dog kun at sælge de 30 lejligheder, og derfor bliver de resterende 10 lejligheder udlejet. Her vil momsreguleringsforpligtelsen være 5 mio. kroner på de 10 lejligheder. Opgørelsen er altså baseret på den faktiske moms, der har været fradraget, og beløbet skal tilbagebetales over 10 år med 1/10 pr. år, dvs. 500.000 kroner om året.
Fremgangsmåden ved tilbagebetaling af moms over en årrække er i princippet en gunstig og rentefri finansiering for virksomhederne, og med ændringerne i momsloven ønsker politikerne at begrænse muligheden for at spekulere i løbende momsfradrag på aktiviteter, der med stor sandsynlighed bliver helt eller delvist momsfrie i sidste ende.
Ændringerne for udtagningsmoms vil kun omfatte situationer, hvor ejendommens anvendelse ændres fra momspligtig til 100 % momsfri. Det kan være tilfældet, hvis hensigten med et byggeri overgår fra at være salg til at være udlejning.
Eksempel:
Lad os tage eksemplet fra før: Der opføres et byggeri med 40 lejligheder, 30 bliver solgt, og de resterende 10 bliver udlejet. De nye regler for udtagningsmoms vil berøre disse 10 lejligheder, og til forskel fra nu, hvor man skal tilbagebetale den faktiske moms over en reguleringsperiode på 10 år, vil behandlingen af udtagningsmoms efter de kommende regler blive ligestillet med et salg. Helt konkret vil det betyde, at hele momsbeløbet for de 10 lejligheder skal angives og betales som salgsmoms på udtagningstidspunktet.
Reglerne for momsreguleringsforpligtelser og muligheden for at tilbagebetale moms over 10 år vil altså ikke længere kunne bruges i disse situationer.
Når de nye regler for udtagningsmoms får virkning, vil beregningen af salgsmoms ikke som nu tage udgangspunkt i anskaffelses- eller kostprisen, men i stedet tage udgangspunkt i markedsprisen. I princippet vil det derfor være uden betydning, hvor meget eller hvor lidt moms, der er fradraget i forbindelse med byggeriet.
Eksempel:
Er de 10 lejligheder fra eksemplerne ovenfor sat til salg for 5 mio. kroner pr. stk. og ikke blevet solgt til denne pris, må markedsprisen alt andet lige være lavere. Hvis markedsprisen vurderes at være 4,6 mio. kroner inkl. moms på udtagningstidspunktet, skal der betales en udtagningsmoms på 920.000 kroner pr. lejlighed.
Bliver de 10 lejligheder efterfølgende solgt, vil det ikke medføre yderligere momsmæssige konsekvenser, da disse allerede er udtaget til endelig momsfri anvendelse.
Ved første øjekast kan de kommende regler virke lidt skræmmende, og muligheden for den rentefrie finansiering forsvinder også. Afhængig af de konkrete forhold og prisudviklingen på ejendomsmarkedet m.v. kan de kommende regler dog også rumme potentielle fordele.
Fastsættelse af markedsprisen vedrørende fast ejendom kan dog i praksis volde udfordringer.
Har du spørgsmål, eller ønsker du råd og vejledning om skat, moms og afgifter, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling.
Moms- og afgiftskonsulent
Skatteafdelingen
Michael Sølund
T: 39 53 50 05
mic@inforevision.dk
55
1673954096
En ny afgørelse fra Skatterådet viser, at man skal være påpasselig med at oprette et værdipapirdepot i selskabets navn o…
887
1672920755
Det er vigtigt at tage stilling til, om selskabet vil indbetale frivilligt, eller om den ordinære rate eventuelt skal sætte…
1068
1671623919
Se her, hvad du særligt skal være opmærksom på at få med på oplysningskemaet.…
1580
1669883689
For indkomståret 2022 kan du trække 134,75 kroner fra i døgnet for småfornødenheder – også selvom du har fået dække…
310
1668609764
Nye regler om renter på rettelser af moms gør det ekstra vigtigt at have styr på fradragsreglerne for julefrokost og gaver…
2008
1667893754
Den 15. november 2022 er forskudsopgørelsen og dermed skattekortet for 2023 klar i din skattemappe. Hold øje med, om indtæ…
242
1666895008
infotransactions har assisteret Peak Consulting Group med finansiel rådgivning i forbindelse med salget til emagine Consulti…
604
1666076619
For indkomstår, der begynder den 1. januar 2023 eller senere, kan virksomheder ikke længere få skattefradrag for lønudgif…
664
1664814659
Mange virksomheder overvejer at opsætte ladestandere, så de kan tilbyde medarbejdere, kunder, samarbejdspartnere mv. gratis…
610
1664814654
Skatteministeriet har for nyligt sendt et lovforslag i høring, som lægger op til, at beskatningen af fri elbil og plug-in h…
297
1664813993
Hvert år i september begynder et hold på 7-10 unge deres uddannelse som revisortrainees i inforevision. Se, hvad vi lægger…
1629
1662465626
Hvis selskabet ikke foretager en frivillig indbetaling, bliver en restskat tillagt en rente, som forventes at udgøre 4,3 %. …
589
1661935695
31. december 2022 udløber muligheden for skattemæssig afskrivning på fabriksnye driftsmidler på et grundlag, der svarer t…
2292
1661934305
Sidste frist for anmodning om tilbagebetaling af udenlandsk moms vedrørende kalenderåret 2021 er den 30. september 2022. L…
1482
1661932822
Alle elsker, når chefen er i det gavmilde hjørne, men den gode stemning vender hurtigt, hvis man som arbejdsgiver ikke hold…
370
1661863942
Dansk feriehusudlejer opruster med over 700 feriehuse på Bornholm Infotransactions har assisteret DanCenter i forbindelse me…
553
1660907776
Solide it-procedurer og sikker behandling af personfølsomme data er blevet vigtigere end nogensinde, og emnet er for alvor r…
736
1658925811
Nyt lovforslag betyder, at værdistigninger eller -fald på selskabers ejendomme skal medregnes i selskabets indkomstopgørel…
464
1656495401
Infotransactions yder Transaction Services assistance til Polaris og stifterne af Det Danske Madhus ved salget til apetito De…
1680
1654681277
Jo længere du venter med at betale din restskat for 2021, desto dyrere bliver det. På din årsopgørelse kan du se, om du s…
769
1654250447
Virksomheder skal ikke have rentefordele af ukorrekte angivelser. Folketinget har vedtaget, at forhøjede angivelser af moms …
633
1653982560
Beløbsgrænsen for, hvor meget en virksomhed må have stående på skattekontoen, er blevet sat kraftigt ned, og Skattestyre…
524
1653373941
infotransactions har ydet finansiel rådgivning til ejerkredsen af Heimdal Nordic i forbindelse med salget til Fokus Asset Ma…
1126
1652868899
Den ekstraordinære ændring af satserne for befordringsfradrag og kørselsgodtgørelse i 2022 er den tredje af sin slags. Ku…
783
1652867750
Nye vurderingsregler betyder, at generationsskifte af erhvervsejendomme fra 2023/2024 skal ske til handelspris. Det kan blive…
1689
1652858252
Sælger du for mere end 10.000 euro til private indenfor EU, skal du ikke momsregistreres i hvert enkelt land, men kun i det …
815
1649395809
Virksomheder med B2B-salg i EU skal indberette salget i VIES-databasen og angive momsen i Rubrik B. Skattestyrelsen har øget…
827
1644420735
Fra 2023 vil virksomheders fradrag for udgifter til forskning og udvikling fortsat være 130 %. Et politisk flertal har afsat…
645
1644314578
Infotransactions har rådgivet den canadiske kapitalfond Lynx Equity Limited i forbindelse med deres første opkøb i 2022 De…
662
1644224067
Infotransactions rådgiver den tyske koncern STIHL i forbindelse med investering i den danske robotsucces TinyMobileRobots De…
133
1642932481
Ting tager tid, når man vil gøre dem ordentligt, og dét vil Niels Jacobsen. Han brugte flere år på at forberede både si…
905
1641819697
På baggrund af en EU-dom har Skattestyrelsen ændret dansk praksis for den momsmæssige behandling af transportydelser lever…
939
1641818160
Under coronakrisen har virksomheder kunnet udskyde momsen som et rentefrit lån, men nu skal pengene op af lommen. Her er fri…
790
1641210426
infotransactions/inforevision har assisteret VetFamily med finansiel rådgivning infotransactions og inforevision har assiste…
975
1637142857
Det er en dyr fornøjelse at optage lån i eget selskab. For det første skal hovedaktionæren betale 10,05 % i rente. Dernæ…
173
1637063899
inforevision er medlem af UHY - et netværk af uafhængige revisions- og rådgivningsvirksomheder i mere end 100 lande.…
788
1637059551
31-årige Morten Ahrenst og 30-årige Shpend Rasimi har været venner og kollegaer, lige siden de begyndte som revisorelever …
1036
1636632155
Medarbejderen mister feriedage og feriepenge, hvis restferien ikke er afviklet inden 31. december 2021. Max. 5 dage kan udbet…
1461
1633681128
Årets julegave er skattefri, hvis værdien er max. 900 kr. inklusive moms. Gaven tæller dog med i den samlede opgørelse ov…
1510
1633013593
Selvstændige, der opfylder kriterierne, skal fremover betale et årligt bidrag til Barsel.dk. I 2021 er beløbet 1225 kroner…
1719
1631180700
9. september 2021 har Regeringen og et bredt politisk flertal i Folketinget besluttet at udskyde fristen for tilbagebetaling…
1245
1631108904
Hvis du driver anden virksomhed og har opsparet overskud i virksomhedsordningen, kan forældrekøb stadig være en god måde …
1105
1630008378
Kiltin er en af landets førende og ældste skadedyrsvirksomheder og har med +70 skadedyrsspecialister en solid tilstedevære…
2215
1629899936
Fra 1. juli 2021 vejer miljøtillægget tungere og anskaffelsesprisen mindre, når skatten på fri bil beregnes. Se her, hvor…
1375
1626159689
I juli måned 2021 – og hvert år fremover - modtager alle arbejdsgivere for første gang et brev med den årlige opkrævni…
1233
1625131875
Hidtil har varer under 80 kr. været fritaget for moms, men fra 1. juli 2021 har EU fjernet denne bagatelgrænse. Nu skal du …
250
1622023562
Housing Denmark A/S oplever efterspørgsel på professionel rådgivning og praktisk assistance i forbindelse med udlejning af…
1475
1621943011
Når virksomheder køber varer eller ydelser for mindst 8.000 kr. inkl. moms, skal regningen betales digitalt. Ellers skal S…
1681
1619429401
Du kan opgøre det skattepligtige resultat efter to valgfrie metoder: Enten bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige m…
2115
1618826161
Hvordan håndteres skatten, hvis man som arbejdsgiver vil give medarbejderen fx et hæve-/sænkebord, en kontorstol og en lam…
1224
1617775884
infotransactions rådgiver den canadiske kapitalfond Lynx Equity Limited i forbindelse med købet af Yding Gruppen A/S. Yding…
1714
1616838720
Arbejdsgiverbetalte oplevelsesgavekort er skattefrie i 2021, så længe de ikke overstiger et samlet beløb på 1.200 kr. ink…
1714
1613455907
Der skal betales fuld salgsmoms af markedsprisen, hvis hensigt og formål med et byggeprojekt ændrer sig undervejs - fx ved …
1253
1612358497
”Vores setup er supereffektivt med stærke faglige kompetencer samt stor fleksibilitet og agilitet. Vi har begge ben på jo…
1188
1611923629
Hvis et dansk selskab, en fond eller en forening har haft et udenlandsk datterselskab, et fast driftssted eller en fast ejend…
1163
1611910522
inforevision og infotransactions rådgiver ejerne af ProfilService A/S i forbindelse med overdragelse af aktiemajoriteten (57…
1423
1610978648
En politisk aftale om højere beløbsgrænser og en større fradragsværdi for visse lønudgifter giver håndværkerfradraget…
1234
1610955192
Den 31. december 2020 udløb fristen for at indberette feriepenge for perioden 1. september 2019 - 31. august 2020. Men man k…
1202
1607936070
1. januar 2021 træder en række ændringer af selskabsloven i kraft. Det betyder i praksis, at alle kapitalselskaber skal fi…
1337
1607432777
Her kan du læse mere om de nye og mere stramme momsregler ved salg til privatforbrugere (B2C) i Storbritannien. Vi berører …
1655
1605091672
Med den nye aftale kan selskaber og virksomheder få et ekstra fradrag for forsknings- og udviklingsomkostninger i det år, h…
1399
1605090232
Læs her hvordan, hvad og hvem reglerne rammer, hvis Regeringens planer om at indføre lagerbeskatning på værdistigninger p…
2164
1602065016
Er du hovedaktionær i et selskab, der er eller risikerer at komme i økonomiske problemer, kan det betale sig for dig at ken…
1296
1602062554
Fremover skal der tages højde for gevinstmuligheden ved værdiansættelsen af B-aktierne i de situationer, hvor den forlods …
1494
1601900598
Gang på gang kommer hovedaktionærer i klemme, fordi de ikke kan dokumentere aftaler og transaktioner, de indgår med deres …
1783
1601881239
Med virkning fra 1. april 2020 har Norge strammet reglerne, så pligten til at angive og betale moms nu ligger hos den udenla…
1283
1598274228
Hidtil har selskaber og hovedaktionærer kun skullet oplyse om kontrollerede transaktioner, hvis de oversteg 5 mio. kroner. M…
1294
1598273191
Inden ”Til salg”-skiltet sættes i jorden, skal sælger have afklaret, om der skal sælges en momsfri gammel bygning/ejen…
1205
1598271451
Før du søger om førtidig udbetaling, er det en god idé at overveje, om du har brug for pengene nu, eller om de skal blive…
1202
1598270381
Med Kundeportalen undgår man at sende en masse mails og vedhæftede filer frem og tilbage, og man kommer også udenom divers…
1115
1593428943
inforevision og infotransactions rådgiver ejerne af GHB Landskabsarkitekter A/S i forbindelse med fusionen med Møller &…
1143
1593428804
infotransactions rådgiver Bent Achton/Achton Invest ApS i forbindelse med erhvervelse af aktiemajoriteten (MBO) i Leon Peter…
1333
1590486946
Coronakrisens hjemmearbejdsdage og hjemsendelser betyder, at mange skal justere fradrag for kørsel mellem hjem og job. Både…
1311
1590486632
Omkostninger til fx udvikling af hjemmesider, salgsplatforme og planlægningssoftware kan ikke længere forventes at blive go…
1177
1589888547
Revisorerklæringer er ikke et blåt stempel, vi uddeler på samlebånd, siger Vibeke Düring Reyes Jensen, der er partner og…
1288
1585844362
Husk at følge retningslinjerne for it-sikkerhed i din virksomhed, og giv dit set-up derhjemme et eftersyn med henblik på si…
1260
1585293328
Trods krisen er der en række håndtag, man her og nu kan skrue på for at styre virksomheden igennem de svære tider. Få an…
1107
1585263711
Hver dag logger titusinder af danskere på arbejdsmails og virksomhedsnetværk hjemmefra. Det er smart - men pas godt på sik…
1126
1582536437
Hidtil har selskaber kun skullet oplyse om kontrollerede transaktioner, hvis de oversteg 5 mio. kroner, men fra og med indkom…
1187
1582535371
Lovændringen skal begrænse muligheden for at spekulere i løbende momsfradrag, når aktiviteten med stor sandsynlighed i si…
1162
1580173771
inforevision hjælper koncernvirksomheder med at løfte kvaliteten, sænke tidsforbruget og stramme processerne ved rapporter…
1249
1579004234
Fremover vil det i højere grad være bilens forventede værdi ved detailsalg, der skal danne grundlag for nyvognsprisen og d…
1259
1579003460
Fra 1. februar 2020 afskaffes hovedaktionærers ret til nedslag i den skattepligtige avance, når de sælger deres aktier/anp…
1395
1559029312
Der er fra 2018 kommet et højere bundfradrag, hvis du lejer ud gennem bureau. Der er ikke sket ændringer i reglerne ved pri…
1216
1558692477
I 2018 er der kommet nye regler for delvis udlejning. De betyder, at du kan få et højere bundfradrag ved at leje din bolig …