Covid-19 Rådgivning om kompensationsordninger

Få besked når der er nyt

Vil du holde dig up-to-date? Tilmeld dig vores infoupdate. Så får du direkte besked når vi publicere
nyt indhold der er aktuelt for dig.

Jeg acceptérer


Lovændringen skal begrænse muligheden for at spekulere i løbende momsfradrag, når aktiviteten ...
24. februar 2020

Moms på fast ejendom: 
Væsentlige ændringer på vej

Inden årsskiftet vedtog Folketinget en række væsentlige ændringer i momsloven, herunder reglerne for udtagningsmoms (salgsmoms) på fast ejendom. Vi ved endnu ikke, hvornår de nye regler træder i kraft, men de vil få stor betydning og bør allerede nu indarbejdes i de økonomiske beregninger for igangværende og fremtidige byggeprojekter.

Reglerne for udtagningsmoms (salgsmoms) på fast ejendom vedrører fx byggerier, der bliver udlejet momsfrit, selvom de oprindeligt er opført med henblik på momspligtigt salg. Lovændringen skal begrænse muligheden for at spekulere i løbende momsfradrag, når aktiviteten med stor sandsynlighed i sidste ende bliver hel eller delvis momsfri, fx boligudlejning.

I denne artikel fokuserer vi på den indvirkning, ændringerne kan få på området for fast ejendom, men de kommende regler for betaling af udtagningsmoms vil omfatte alle såkaldte investeringsgoder.

Nuværende regler for udtagningsmoms på byggeri

For at forstå ændringerne er det vigtigt at kende afsættet, så vi lægger ud med en kort gennemgang af de nuværende regler for moms på byggeri og byggegrunde. Momssystemet bygger på et transaktionsprincip. Det betyder kort fortalt, at man ved momspligtigt salg af fx byggegrunde og nye bygninger kan få momsfradrag på omkostninger til opførelse og andre aktiviteter, der er knyttet til salget.

Omvendt kan man ikke få momsfradrag ved opførelse af fast ejendom, der skal bruges til momsfri boligudlejning, og det samme gælder salg af momsfrie brugte ejendomme.  

Hensigt og formål er afgørende for momsen

Når man igangsætter og opfører byggeprojekter, hvor selve salget eller driften af ejendommene ligger et stykke ude i fremtiden, er det nødvendigt at fastlægge et konkret formål og en hensigt med det pågældende byggeri. Det vil være udslagsgivende for beregningen af moms på både købs- og salgssiden.
Imidlertid forløber projekterne ikke altid som planlagt. Der kan fx komme en ny investor på banen, som ser andre muligheder med byggeriet, eller måske lykkes det ikke at sælge alle lejlighederne, så de usolgte lejligheder i stedet må udlejes.

Momsregulering efter nuværende regler

De nuværende regler siger, at der skal ske en momsregulering, hvis man har fratrukket moms i forbindelse med opførelses-, til- og ombygningsomkostninger m.v. på et byggeri, som efterfølgende overgår helt eller delvist til en momsfri anvendelse – fx boligudlejning.
I praksis betyder det, at den moms, man har trukket fra, skal tilbagebetales helt eller delvist over en momsreguleringsperiode på 10 år.

Eksempel:
Der er opført et byggeri med 40 nogenlunde identiske lejligheder med henblik på salg. Samlet er der undervejs fratrukket en købsmoms på 20 mio. kroner. Det lykkes dog kun at sælge de 30 lejligheder, og derfor bliver de resterende 10 lejligheder udlejet. Her vil momsreguleringsforpligtelsen være 5 mio. kroner på de 10 lejligheder. Opgørelsen er altså baseret på den faktiske moms, der har været fradraget, og beløbet skal tilbagebetales over 10 år med 1/10 pr. år, dvs. 500.000 kroner om året. 

Nye regler for udtagningsmoms

Fremgangsmåden ved tilbagebetaling af moms over en årrække er i princippet en gunstig og rentefri finansiering for virksomhederne, og med ændringerne i momsloven ønsker politikerne at begrænse muligheden for at spekulere i løbende momsfradrag på aktiviteter, der med stor sandsynlighed bliver helt eller delvist momsfrie i sidste ende.

Udtagningsmoms ligestilles med et salg

Ændringerne for udtagningsmoms vil kun omfatte situationer, hvor ejendommens anvendelse ændres fra momspligtig til 100 % momsfri. Det kan være tilfældet, hvis hensigten med et byggeri overgår fra at være salg til at være udlejning. 

Eksempel:
Lad os tage eksemplet fra før: Der opføres et byggeri med 40 lejligheder, 30 bliver solgt, og de resterende 10 bliver udlejet. De nye regler for udtagningsmoms vil berøre disse 10 lejligheder, og til forskel fra nu, hvor man skal tilbagebetale den faktiske moms over en reguleringsperiode på 10 år, vil behandlingen af udtagningsmoms efter de kommende regler blive ligestillet med et salg. Helt konkret vil det betyde, at hele momsbeløbet for de 10 lejligheder skal angives og betales som salgsmoms på udtagningstidspunktet.

Reglerne for momsreguleringsforpligtelser og muligheden for at tilbagebetale moms over 10 år vil altså ikke længere kunne bruges i disse situationer.

Udtagningsmoms beregnes ud fra markedsprisen (salgsmoms)

Når de nye regler for udtagningsmoms får virkning, vil beregningen af salgsmoms ikke som nu tage udgangspunkt i anskaffelses- eller kostprisen, men i stedet tage udgangspunkt i markedsprisen. I princippet vil det derfor være uden betydning, hvor meget eller hvor lidt moms, der er fradraget i forbindelse med byggeriet.   

Eksempel:
Er de 10 lejligheder fra eksemplerne ovenfor sat til salg for 5 mio. kroner pr. stk. og ikke blevet solgt til denne pris, må markedsprisen alt andet lige være lavere. Hvis markedsprisen vurderes at være 4,6 mio. kroner inkl. moms på udtagningstidspunktet, skal der betales en udtagningsmoms på 920.000 kroner pr. lejlighed.

Bliver de 10 lejligheder efterfølgende solgt, vil det ikke medføre yderligere momsmæssige konsekvenser, da disse allerede er udtaget til endelig momsfri anvendelse.

Potentielle fordele ved de nye regler for udtagningsmoms

Ved første øjekast kan de kommende regler virke lidt skræmmende, og muligheden for den rentefrie finansiering forsvinder også.  Afhængig af de konkrete forhold og prisudviklingen på ejendomsmarkedet m.v. kan de kommende regler dog også rumme potentielle fordele. 

Fastsættelse af markedsprisen vedrørende fast ejendom kan dog i praksis volde udfordringer.  

Mere information

Har du spørgsmål, eller ønsker du råd og vejledning om skat, moms og afgifter, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling.   

Moms- og afgiftskonsulent
Skatteafdelingen
Michael Sølund
T: 39 53 50 05
mic@inforevision.dk