Covid-19 Rådgivning om kompensationsordninger

Få besked når der er nyt

Vil du holde dig up-to-date? Tilmeld dig vores infoupdate. Så får du direkte besked når vi publicere
nyt indhold der er aktuelt for dig.

Jeg acceptérer


Inden ”Til salg”-skiltet sættes i jorden, skal sælger have afklaret, om der skal sælges en ...
24. august 2020

Handel med fast ejendom: Nye guidelines for momsen

Skattestyrelsen har offentliggjort et længe ventet styresignal. Det afklarer begrebet ”brugt ejendom/brugte bygninger”, når en køber har planer om hel eller delvis nedrivning. Samtidig bliver det muligt at søge om tilbagebetaling af moms, hvis man opfylder betingelserne.

Sager om køb og salg af fast ejendom kan til forveksling ligne hinanden, men ejendomshandler er sjældent helt ens. Selv små afvigelser kan være udslagsgivende for, hvordan salget skal behandles momsmæssigt.

I første omgang er det særligt den sælgende virksomhed, der skal være opmærksom på spørgsmålet om momspligt. Sælger hæfter nemlig for manglende opkrævning og afregning af salgsmoms til statskassen, og køber kan samtidig have en økonomisk interesse i, at sælger ikke opkræver moms.

Inden ”Til salg”-skiltet sættes i jorden, skal sælger derfor have afklaret, om der skal sælges en momsfri gammel bygning/ejendom, eller om der er tale om salg af en momspligtig byggegrund – måske fordi køberen planlægger en hel eller delvis nedrivning af bygningerne.  

Afgrænsning mellem gamle bygninger/ejendomme og byggegrunde

Siden 2011 har nye bygninger/ejendomme og byggegrunde været omfattet af momspligten. Gamle bygninger/ejendomme har været fritaget for moms, medmindre de kunne sidestilles med momspligtige byggegrunde.  

Skattestyrelsen har anvendt en streng og udvidet fortolkning af begrebet ”byggegrund”. Det har fx betydet, at Skattestyrelsen i en lang række situationer har betragtet eksisterende gamle og nedrivningsmodne bygninger som værende momspligtige byggegrunde, når køber har haft en hel eller delvis hensigt med at nedrive de eksisterende bygninger mv.

I december 2015 blev denne praksis underkendt af Landsskatteretten og siden af EU-Domstolen, og med det længe ventede styresignal fra Skattestyrelsen er der sat et foreløbigt punktum i en lang række tvivlstilfælde.

Hvilke regler gælder nu?  

Den nye praksis på området kan sammenfattes til følgende:

Salg af en grund med en eksisterende og funktionsdygtig bygning vil på leveringstidspunktet være momsfritaget. Det gælder uanset, om købers hensigt er at rive bygningen helt eller delvist ned for at gøre plads til en ny bygning. Det er altså objektive kriterier, og ikke parternes subjektive hensigt, der skal ligge til grund for momshåndteringen.

Det er en forudsætning, at der ikke er tale om en ny bygning, og at bygningen er fuldt funktionsdygtig. Læs mere nedenfor.

Hvis salget af en fast ejendom er så nært forbundet med sælgers levering af andre ydelser, fx nedrivning, så de sammensatte leverancer udgør én enkelt transaktion, kan der dog være tale om levering af en byggegrund. Det bør særligt bygge- og entreprenørvirksomheder være opmærksomme på.

Hvad er en funktionsdygtig bygning?

Hvis en gammel bygning skal momsfritages, kræver det, at bygningen på leveringstidspunktet er fuldt funktionsdygtig og reelt kan anvendes som bygning.

Det er ikke afgørende, om bygningen bruges til det formål, den oprindeligt var bestemt til. Men hvis den hverken kan anvendes til det oprindelige formål eller til andre formål, må bygningen anses for at være ikke-funktionsdygtig. 

Det vil altid bero på en konkret vurdering, om en bygning er funktionsdygtig. Vurderingen tager udgangspunkt i, om bygningen overhovedet kan bruges, og der vil blive lagt vægt på bygningens anvendelse op til leveringstidspunktet. Ved vurderingen skal der altså ses bort fra, om køber har planlagt, at bygningen efter leveringen skal rives ned.

Hvis bygningen lovligt har været brugt som bygning frem til leveringen, må den anses for at være funktionsdygtig. Det gælder uanset, at bygningen har stået ubenyttet hen umiddelbart inden leveringen, fx fordi udlejer ikke har fornyet erhvervslejemålet på grund af det forestående salg.

Har bygningen derimod ikke været benyttet i en længere periode, og ikke har været opvarmet eller vedligeholdt, skal sælger kunne sandsynliggøre, at den er funktionsdygtig.

Mulighed for tilbagebetaling

Ændringen af praksis kan betyde, at momshåndteringen i nogle tilfælde har været håndteret forkert. Derfor er det muligt at få tilbagebetalt salgsmoms, der har været forkert angivet og indbetalt moms til staten. Sælger kan dog ikke beholde den tilbagebetalte moms, da beløbet skal tilbagebetales til køberen, der reelt har afholdt omkostningen.

Genoptagelsen af en sag kan ske fra og med den momsperiode, der er påbegyndt, men endnu ikke udløbet, tre år forud for, at praksis blev underkendt af Landsskatteretten – dvs. fra og med den momsperiode, der var påbegyndt, men endnu ikke udløbet den 9. december 2012.

Fristen for at søge Skattestyrelsen om genoptagelse er den 10. december 2020.

For købere af fast ejendom kan der efter Skattestyrelsens opfattelse kun søges om tilbagebetaling af moms vedrørende de sidste tre år efter de ordinære genoptagelsesregler.

Kan din sag genoptages?

Selvom der nu er skabt mere klarhed over området, vil der fortsat opstå situationer, hvor rækkevidden af momsfriheden kan blive udfordret.

Har din virksomhed købt en gammel bygning/ejendom og betalt moms til sælger, uden at du har haft mulighed for at fradrage momsen, så kontakt os hurtigst muligt. Så kan vi se på muligheden for en genoptagelse momsangivelserne indenfor de ordinære genoptagelsesfrister på tre år. 

>> Læs tidligere artikler om emnet:

Mere information

Har du spørgsmål, eller ønsker du råd og vejledning om skat, moms og afgifter, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling.

Moms- og afgiftskonsulent
Michael Sølund
T: 39 53 50 05
mic@inforevision.dk