Læs her hvordan, hvad og hvem reglerne rammer, hvis Regeringens planer om at indføre ...
11. november 2020

Risiko for øget skat på investerings- og udlejningsejendomme

Regeringen varsler løbende lagerbeskatning af selskabers avance på investerings- og udlejningsejendomme. Hvis forslaget vedtages, gælder det fra indkomståret 2023. Læs her hvordan, hvad og hvem reglerne rammer, hvis forslaget bliver til lov.

Set fra et skattemæssigt synspunkt er forhandlingerne om finansieringen af Regeringens udspil ”Ny ret til tidlig pension” værd at følge.

Regeringen foreslår nemlig, at pengene bl.a. findes ved at indføre en løbende beskatning – også kaldet lagerbeskatning – af værdistigninger på selskabers investerings- og udlejningsejendomme.

Lovforslaget er ved at blive udarbejdet. Der er endnu ingen tidshorisont for, hvornår der ligger et lovforslag klar, men hvis det bliver vedtaget, forventes det at få virkning fra indkomståret 2023.

Her er, hvad vi lige nu ved om Regeringens planer, og hvad de vil betyde for beskatningen af værdistigninger på selskabers investerings- og udlejningsejendomme:

1. De nuværende regler

Selskaber skal betale skat af avancen, når de sælger fast ejendom. Efter de nuværende regler beskattes ejendomsavancer først ved et salg af ejendommen.

2. Forslag til nye regler fra og med indkomståret 2023

Regeringen foreslår at sikre en effektiv beskatning af selskabers ejendomsavancer ved at indføre løbende beskatning af værdistigninger på selskabers ejendomme.
Det skal som nævnt ske efter et lagerprincip. Et lagerprincip vil sige, at værdistigninger eller -fald på en ejendom skal opgøres og beskattes årligt.

3. Hvilke selskaber skal løbende beskattes af avancen på ejendom?

Det forventes, at reglerne vil omfatte alle selvstændige skattesubjekter, dvs. aktieselskaber, anpartsselskaber, foreninger og fonde m.fl.
Reglerne ventes ikke at gælde for personligt ejede ejendomme, herunder selvstændige erhvervsdrivende, som anvender virksomhedsskatteordningen.
I forhold til skattetransparente enheder som P/S’er, K/S’er og I/S’er forventes det, at skattepligten bliver vurderet i forhold til ejerne af det konkrete selskab. Det vil for eksempel sige, at hvis et selskab ejer en ejendom via et P/S, så vil der formentlig ske en lagerbeskatning af ejendommen.

4. Hvilke udlejnings- og investeringsejendomme rammes af øget lagerbeskatning?

På baggrund af et ministersvar ser det ud til, at reglerne rammer alle typer af investerings- og udlejningsejendomme.
Domicilejendomme – altså ejendomme, som overvejende bruges af selskabet i egen drift – er undtaget lagerbeskatning. Det gælder både ejendomme, som ejes af selskabet selv, og ejendomme, som ejes af et koncernforbundet selskab.

Ministeren har oplyst, at det forventes, at reglerne kun vil gælde større ejendomme/ejendomsporteføljer med en værdi på mindst 100 mio. kr. Det betyder, at mindre investerings- og udlejningsejendomme friholdes for reglerne. Beløbsgrænsen forventes at være gældende på koncernniveau.

5. Overgangsordning og værdiansættelse

I provenuberegningen regnes der med et provenu på 850 mio. kr. fra år 2023 og samme beløb i 2024 og 2025.
Den præcise model for lagerbeskatningen og fastsættelse af overgangsordning vil først blive fastlagt under det lovforberedende arbejde.
Det samme gælder for den løbende værdiansættelse. Ifølge et ministersvar er det tanken, at selskaberne efter gældende regnskabsstandarder årligt skal værdiansættes til en aktuel handelsværdi.
På nuværende tidspunkt er det ikke oplyst, om der bliver tale om en regnskabsmæssig værdiansættelse til dagsværdi eller en skattemæssig værdiansættelse til handelsværdi.

6. Hvad nu, hvis selskabet har et tab på investerings- og udlejningsejendom?

Efter de hidtidige regler er et realiseret ejendomstab et såkaldt kildeartstab. Et kildeartstab kan kun modregnes i gevinster på andre ejendomme. 

Det nye lovforslag lægger imidlertid op til, at et tab fra og med 2023 kan modregnes i andre indkomster, som selskabet måtte have, men de nærmere detaljer fremgår ikke. Det er bl.a. særligt interessant at få afklaret, om der vil gælde et såkaldt ”carry back”-princip, hvor et efterfølgende tab kan modregnes i de tidligere års gevinster. Det er ligeledes uklart, hvordan et tab i indgangsåret skal behandles.

Vil du vide mere?

Du kan læse mere om Regeringens forslag til skat på selskabers ejendomsavancer i dette faktaark på Finansministeriets hjemmeside.

Få rådgivning og assistance fra inforevision

Hvis du har brug for rådgivning eller assistance i forbindelse med selskabsbeskatning, er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling. Du kan læse mere om os her

Flemming Saabye
Leder af skatteafdelingen
T: 39 53 50 38
fsa@inforevision.dk

Jannik Petersen
Skattekonsulent
T: 39 53 50 47
jpe@inforevision.dk

Vibeke Düring Reyes Jensen
Partner, statsautoriseret revisor
T: 39 53 50 80
vd@inforevision.dk