Covid-19 Rådgivning om kompensationsordninger

Få besked når der er nyt

Vil du holde dig up-to-date? Tilmeld dig vores infoupdate. Så får du direkte besked når vi publicere
nyt indhold der er aktuelt for dig.

Jeg acceptérer


Der skal betales fuld salgsmoms af markedsprisen, hvis hensigt og formål med et byggeprojekt ...
16. februar 2021

Nyt byggeri: Nye momsregler vedtaget

Nye momsregler for ændret anvendelse af fast ejendom træder i kraft 1. juli 2021. Reglerne kan få store konsekvenser for entreprenør- og ejendomsbranchen. Bliv klogere på reglerne og de momsmæssige konsekvenser her.

Helt overordnet betyder ændringerne, at et byggeprojekt i momsmæssig henseende kan blive sidestillet med et salg, hvor der skal betales fuld salgsmoms af markedsprisen, hvis hensigt og formål med projektet ændrer sig undervejs, ved fx at overgå fra momspligtigt salg af ejerboliger til udlejning af lejeboliger.

Der er tale om ret væsentlige ændringer af den måde, som momsreguleringsforpligtelser gennem mange år har fungeret på, og det kan få væsentlige økonomiske konsekvenser for de entreprenør- og ejendomsselskaber m.v., som ikke får læst på lektien i tide og retter ind senest den 30. juni 2021.

Nuværende regler for momsregulering af byggeri

For at forstå ændringernes betydning er det vigtigt at kende de eksisterende regler.

Momssystemet bygger på et transaktionsprincip. Det betyder kort fortalt, at man ved momspligtigt salg af fx byggegrunde og nye bygninger m.v. kan få momsfradrag på omkostninger relateret til byggeriet – fx indkøb af byggegrund, opførelse af bygninger og rådgiveromkostninger.

Omvendt kan man ikke få momsfradrag ved opførelse af fast ejendom, der skal bruges til momsfri boligudlejning eller momsfrie aktiviteter i øvrigt. Det samme gælder omkostninger forbundet med salg af brugte bygninger/ejendomme, der handles momsfrit.

Hensigt og formål er afgørende for momsen

Når man igangsætter og opfører byggeprojekter, hvor selve salget eller driften af ejendommene ligger et stykke ude i fremtiden, er det nødvendigt at fastlægge et fremtidigt formål og en hensigt med det færdige byggeri. Det vil nemlig være udslagsgivende for håndteringen af moms på både salgs- og omkostningssiden.

Mange byggeprojekter forløber ikke altid som planlagt. Der kan fx komme en ny investor på banen, som ser andre muligheder med byggeriet end planlagt, eller måske lykkes det ikke at sælge alle lejlighederne, så de usolgte lejligheder i stedet må udlejes.

Momsregulering efter gældende regler

De nuværende regler vedrørende overgang til fuld momsfri anvendelse gældende frem til 30. juni 2021 siger, at der skal ske en momsregulering, hvis man har fratrukket moms i forbindelse med omkostninger til anskaffelse, opførelse, til- og ombygning m.v. af et byggeri, som efterfølgende overgår helt eller delvist til en momsfri anvendelse – fx boligudlejning.

I praksis betyder det, at den moms man rent faktisk har fratrukket, skal tilbagebetales helt eller delvist over en momsreguleringsperiode på 10 år.

Eksempel:

Der er opført et boligbyggeri med 40 nogenlunde identiske lejligheder med henblik på salg. Samlet er der undervejs fratrukket en købsmoms på 20 mio. kroner. Det lykkes dog kun at sælge de 30 lejligheder, og derfor bliver de resterende 10 lejligheder udlejet. Her vil momsreguleringsforpligtelsen være 5 mio. kroner på de resterende 10 lejligheder. Opgørelsen er altså baseret på den faktiske moms, der har været fradraget, og beløbet skal nu tilbagebetales over 10 år med 1/10 pr. år, dvs. 500.000 kroner om året. I nogle situationer skal beløbet tilbagebetales på én gang.

Fremgangsmåden ved tilbagebetaling af moms over en årrække er i princippet en gunstig og rentefri finansiering for virksomhederne.

Nye regler for udtagningsmoms: Tilbagebetaling på baggrund af markedsprisen

Har du som entreprenør- og ejendomsselskab været momsregistreret og har fratrukket moms undervejs i byggeprojektet, vil du efter den 1. juli 2021 blive omfattet af reglerne for udtagningsmoms, hvis hensigt og formål med byggeriet overgår til fuld momsfri anvendelse.

Det kan være tilfældet, hvis hensigten med et byggeri overgår fra at være planlagt til momspligtigt salg af nye bygninger/ejendomme til at blive anvendt til udelukkende boligudlejning, der er fritaget for moms.

Udtagningsmoms er en reguleringsmekanisme, der sidestilles med et salg, hvor der skal betales salgsmoms af markedsprisen, også selvom der ikke bliver gennemført et egentligt salg. Fastsættelse af markedsprisen kan dog i praksis give udfordringer og kan derfor potentielt give anledning til tvister med skattemyndighederne.

Eksempel:

Lad os tage eksemplet fra før: Der opføres et boligbyggeri med 40 lejligheder, hvoraf 30 bliver solgt, og de resterende 10 lejligheder bliver udlejet.

De nye regler for udtagningsmoms vil berøre disse 10 lejligheder, og til forskel fra nu, hvor man skal tilbagebetale den faktiske moms over en reguleringsperiode på 10 år, vil behandlingen af udtagningsmoms efter de kommende regler blive ligestillet med et salg.

Konkret vil det betyde, at hele momsbeløbet for de 10 lejligheder skal angives og betales som salgsmoms på udtagningstidspunktet. Dvs. fuld betaling af salgsmoms på én gang.

Reglerne for momsreguleringsforpligtelser og muligheden for at tilbagebetale moms over 10 år vil altså ikke længere gælde i disse situationer.

Udtagningsmoms beregnes ud fra markedsprisen (salgsmoms)

Når de nye regler for udtagningsmoms får virkning, vil beregningen af udtagningsmoms ikke som nu tage udgangspunkt i anskaffelses- eller kostprisen, men i stedet tage udgangspunkt i markedsprisen på udtagningstidspunktet. Størrelsen af tidligere fratrukket købsmoms er således uden betydning.

I praksis kan markedsprisen betyde, at en række omkostningselementer indirekte bliver pålagt moms, fx erhvervelsen af ejendommen, der eventuelt har været momsfri, stempel- og tinglysningsafgifter, finansieringsomkostninger og især en eventuel avance, hvor der ikke nødvendigvis har været en korresponderende moms at fradrage.

Eksempel:

Er de 10 lejligheder fra eksemplerne ovenfor sat til salg for 5 mio. kroner pr. stk. og ikke blevet solgt til denne pris, må markedsprisen alt andet lige være lavere. Hvis markedsprisen vurderes at være 4,6 mio. kroner inkl. moms på udtagningstidspunktet, skal der betales en udtagningsmoms på 920.000 kroner pr. lejlighed, svarende til 9,2 mio. kroner for alle 10 lejligheder.

Bliver de 10 lejligheder efterfølgende solgt efter at have været anvendt til boligudlejning, vil det ikke medføre yderligere momsmæssige konsekvenser, da disse allerede er udtaget til endelig momsfri anvendelse.

I de fleste tilfælde vurderes reglerne for udtagningsmoms at være økonomisk ugunstige for entreprenører- og ejendomsselskaber m.v. Ligeledes vil reglerne få væsentlige likviditetsmæssige konsekvenser, da momsen rent faktisk skal afregnes selvom der ikke er gennemført et salg.

Som et plaster på såret kan bygningerne/ejendommene senere hen sælges uden salgsmoms, såfremt dette senere lader sig gøre. Også selvom det senere salg gennemføres indenfor 5 år fristen. I et værdistigende ejendomsmarked kan salgsmomsen/udtagningsmomsen der afregnes lige efter 1. juli 2021 ende med at blive noget lavere end en salgsmoms, der ellers vil skulle afregnes om 3-5 år.   

Gennemgå alle igangværende og kommende byggeprojekter

Vores anbefaling til entreprenør- og ejendomsselskaber er at gennemgå alle igangværende og kommende byggeprojekter, hvor der kan være selv den mindste sandsynlighed for en ændret hensigt og anvendelse af det færdige byggeri til fuld momsfri benyttelse, fx ændring fra salgshensigt til boligudlejning eller anden momsfritaget anvendelse.

Gennemgangen bør sættes i gang snarest muligt og i god tid inden 1. juli 2021, og særligt inden byggerierne bliver afsluttet.

Stil også skarpt på dokumentationen for ændrede beslutninger og tiltag m.v., så beslutninger og konsekvenser kan dokumenteres i tilfælde af henvendelser fra skattemyndighederne.

Mere information

Har du brug for råd og vejledning om moms og skat vedrørende køb, salg og udlejning af fast ejendom m.v., er du velkommen til at kontakte inforevisions skatteafdeling. Du kan læse mere om os her.

Michael Sølund
Moms- og afgiftsrådgiver
T: 39 53 50 05
mic@inforevision.dk